После трёх лет непрерывного роста арендной платы получают ли наконец арендаторы в ОАЭ более выгодные условия? Ответ полностью зависит от того, где они живут.
В Дубае волна сданных новых апартаментов даёт арендаторам больший выбор, больше возможностей для переговоров и, в некоторых случаях, шанс переехать в более просторное или лучше расположенное жильё без существенной переплаты.
Однако в Абу-Даби аренда остается высокой после периода двузначного роста, несмотря на недавнее вмешательство государства, ограничившего повышение.
Итог: рынок аренды больше не движется в одном направлении. Всё чаще то, где арендаторы могут найти выгодное предложение, определяют предложение, доступность и локация.
Краткое резюме
| Показатель | Dubai | Абу-Даби |
|---|---|---|
| Направление рынка | Стабилизация / смягчение | Стабилизация (после заморозки) |
| Ключевой фактор | Новое предложение на рынке | Ограниченное предложение, высокий спрос |
| Изменение аренды (2026) | Плоская динамика с умеренным снижением | +20–30% (за 12 месяцев до марта) |
| Сила арендатора | Рост | Ограниченное |
| Районы с лучшим соотношением цены и качества | JVC, Arjan, DSO, Discovery Gardens | Khalidiya, Al Bateen, Al Reef |
| Премиальные районы | Районы с виллами | Остров Яс, остров Рим |
Арендаторы Дубая получают преимущество
Для арендаторов Дубая 2026 принес то, чего им долгие годы не хватало:варианты.
По данным Betterhomes, в первом полугодии на рынок поступили тысячи новых готовых апартаментов.
Руперт Симмондс, директор по аренде Betterhomes:
«Резкий рост 2023 и 2024 уже позади. Через 2025 мы уже видели, как цены выровнялись, а увеличение предложения в этом году начало оказывать давление на аренду по новым договорам».
Районы с наибольшим ростом:
- Jumeirah Village Circle (JVC)
- Arjan
- Dubai Silicon Oasis (DSO)
- Discovery Gardens
- Dubai Sports City
Изменение поведения арендаторов:
Вместо простого продления договоров аренды многие арендаторы используют растущее предложение, чтобы договориться о лучших условиях или переехать в новые проекты.
«Многие арендаторы обнаруживают, что могут переехать в более новое или лучше расположенное жильё, платя примерно ту же аренду, что и при продлении договора». –Rupert Simmonds
Апартаменты опережают виллы
Самые большие возможности находятся врынок апартаментов.
| Сегмент | 2026 Trend | Почему |
|---|---|---|
| Апартаменты | Растущий выбор, сильные позиции для переговоров | Новое предложение на рынке |
| Виллы/таунхаусы | Устойчивые арендные ставки, ограниченное предложение | Относительно мало новых семейных домов |
Rajneel Kumar, соучредитель и COO Rentify:
«По мере стабилизации цен арендаторы ориентируются на соотношение цены и качества. Многие переезжают в более удачные районы, в более просторные апартаменты или дома с улучшенной инфраструктурой, при этом бюджет остаётся примерно прежним».
Абу-Даби остаётся дорогим
В столице картина существенно иная.
Бен Кромптон, управляющий партнёр Crompton Partners:
Аренда выросла на20 и 30 процентаза год по март 2026 года, на фоне высокого спроса и ограниченного предложения.
Вмешательство государства:
В ответ Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC)заморозили ежегодный рост арендной платы с июня, что не позволяет арендодателям повышать арендную плату при продлении и во многих новых договорах аренды, исходя из последнего зарегистрированного договора Tawtheeq на объект.
| Impact | Детали |
|---|---|
| Результат | Цены стабилизировались, но не снизились |
| Текущее состояние | Арендаторы по-прежнему сталкиваются с рекордно высокими ставками аренды |
| Районы с самым сильным ростом | Najmat Abu Dhabi, Reem Island, Yas Island (+32–33% г/г в Q1 2026) |
Данные Colliers:Najmat Abu Dhabi, Reem Island и Yas Island зафиксировали ежегодный рост арендной платы примерно наОт 32 до 33 процентовв 1 квартале 2026 года, что делает их одними из самых сильных арендных рынков в ОАЭ.
Где находятся выгодные предложения?
Для арендаторов, которые хотят сэкономить, ответ зависит от эмирата.
Дубай: лучшие возможности
| Район | Почему |
|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | Большой объём предложения, конкурентные цены |
| Arjan | Новые сданные объекты, стимулы для арендодателей |
| Dubai Silicon Oasis | Технологический хаб, выгодная цена |
| Discovery Gardens | Доступная цена, рядом с метро |
| Dubai Sports City | Стабильная аренда, подходит для семей |
Абу-Даби: более доступные варианты
| Район | Почему |
|---|---|
| Khalidiya | Сложившийся район, более умеренный рост |
| Al Bateen | Престижное расположение с более умеренным ростом арендной платы |
| Мохаммед бин Заид Сити | Доступный район для семей |
| Al Reef | Доступная цена, хорошее соотношение цены и качества |
Северные эмираты: самые низкие заявленные арендные ставки
Аджман, Шарджа и Фуджейра по-прежнему предлагают одни из самых низких базовых арендных ставок в ОАЭ, что делает их привлекательной альтернативой для арендаторов с ограниченным бюджетом.
Одна страна ОАЭ, четыре арендных рынка
По данным Property Finder, главное изменение этого года заключается в том, чтоединого арендного рынка ОАЭ больше не существует.
Шериф Слейман, главный директор по доходам Property Finder:
«Рынок аренды развивается с разной скоростью в разных эмиратах».
| Эмират | Trend | Детали |
|---|---|---|
| Dubai | Смягчение | Предложение апартаментов обостряет конкуренцию |
| Абу-Даби (премиум) | Стабилизация | В Yas/Reem в квартале 2 наблюдалось умеренное снижение цен |
| Шарджа | Смешанный | Al Khan снижается, Al Nahda растёт |
| Аджман | Смешанный | Рост спроса на студии (Al Rashidiya), более крупные объекты стабильны |
Более сбалансированный рынок
Эпоха массового роста арендной платы по всей стране, похоже, уступает местоболее сбалансированный рынок.
| Где растёт предложение | Где предложение ограничено |
|---|---|
| Арендаторы получают больше возможностей для торга | Арендодатели сохраняют преимущество |
| Более низкая аренда для новых договоров | Аренда остаётся стабильной |
| Переход в новое и более качественное жильё | Ограниченный выбор для арендаторов |
Для арендаторов это означает, что найти выгодное предложение теперь зависит не от ожидания охлаждения рынка, а от того, знаете ли вы, где искать.
Итоговый вывод
Арендаторам Дубая:
- Лучшее время для переговоров за последние годы
- Новое предложение усиливает конкуренцию между арендодателями
- Возможность улучшить локацию и площадь без переплаты
- Районы с преобладанием апартаментов предлагают лучшее соотношение цены и качества
Арендаторы в Абу-Даби:
- Аренда остаётся исторически высокой
- Заморозка прекратила рост, но не снизила расходы
- Премиальные районы (Yas, Reem) по-прежнему на высоком уровне
- Районы постройки прошлых лет предлагают лучшую доступность
Арендаторы Северных Эмиратов:
- Самые низкие заявленные ставки аренды в ОАЭ
- Аджман, Шарджа и Фуджейра предлагают более доступные варианты
- В отдельных районах наблюдается резкий рост (студии в Al Rashidiya)
Думаете о переезде или переговорах?
Независимо от того, ищете ли вы арендатора, стремитесь выгодно снять жильё или хотите понять новую динамику рынка как арендодатель, мы поможем.
Мы предлагаем бесплатную консультацию на основе данных по следующим вопросам:
- Актуальные тенденции аренды в выбранном вами районе
- Справедливая рыночная стоимость вашей недвижимости
- Стратегии переговоров
- Лучшие локации для вашего бюджета
WhatsApp +971 58 253 1511 и упомянуть «Рынок аренды».
Мы предоставляем аналитику — решение принимаете вы.
Источники: Betterhomes, Rentify, Crompton Partners, Colliers, Property Finder, Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC).
Попробуйте наши бесплатные инструменты для подбора недвижимости в Дубае
Свяжитесь со специалистом по недвижимости Дубая
Лицензированный брокер с 1988 года. Расскажите, что вы ищете, или получите бесплатную оценку на основе зафиксированных сделок.
