لا تفرض دبي ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة على إيجار الأفراد ولا ضريبة على الأرباح الرأسمالية. كل ذلك صحيح، وهو عامل جذب حقيقي. لكن إذا كنت مواطناً أمريكياً أو مقيماً ضريبياً في الولايات المتحدة، فلا يجعل ذلك عقارك في دبي معفى من الضرائب. فالولايات المتحدة تفرض الضرائب على مواطنيها على دخلهم العالمي، لذا يجب الإبلاغ لمصلحة الضرائب الأمريكية عن الإيجار الذي تحققه والربح الذي تجنيه من البيع، أينما كان العقار.
يشرح هذا الدليل بلغة مبسطة الالتزامات الضريبية والإبلاغية الأمريكية الرئيسية لملّاك العقارات في دبي. وهو معلومات عامة لعام 2026، وليس استشارة ضريبية. يرجى تأكيد وضعك الخاص مع محاسب قانوني أمريكي متخصص في العقارات الأجنبية.
الإجابة المختصرة: عقارات دبي والضرائب الأمريكية
- لا تفرض دبي ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة دخل على إيجار الأفراد.
- تفرض مصلحة الضرائب الأمريكية ضرائب على الإيجار وأرباح البيع من العقارات الأجنبية بالطريقة نفسها المطبقة على العقارات الأمريكية.
- لا توجد اتفاقية ضريبية على الدخل بين الولايات المتحدة والإمارات. ونادراً ما يفيد الإعفاء الضريبي الأجنبي، لأن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد يمكن خصمها.
- تُستهلك العقارات السكنية الأجنبية المؤجرة على مدى 30 سنة، وهي فترة أطول من الـ27.5 سنة المطبقة على العقارات المؤجرة في الولايات المتحدة.
- يغطي تقرير الحسابات الأجنبية والنموذج 8938 حساباتك الأجنبية، مثل حساب مصرفي في الإمارات. ولا يشملان عادةً منزلاً تملكه مباشرة.
- يُحتسب عقارك في دبي ضمن تركتك الأمريكية.
ما الذي تفرضه دبي من رسوم، وما الذي لا تفرضه
| بند | دبي |
|---|---|
| الشراء | رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك بنسبة 4%، بالإضافة إلى تكاليف الأمين والإدارة والوكيل (لمرة واحدة) |
| ضريبة العقار السنوية | لا شيء |
| ضريبة الدخل على الإيجار (للأفراد) | لا شيء |
| ضريبة الأرباح الرأسمالية | لا شيء |
| التكاليف المستمرة | رسوم خدمات المبنى، تُحدَّد لكل عقار |
| ضريبة الشركات | 9% على أرباح الأعمال التي تتجاوز 375,000 درهم. يهمّك ذلك إذا كنت تملك العقار من خلال شركة |
هذه القواعد المحلية هي سبب جاذبية دبي. لكنها لا تغيّر ما تدين به للولايات المتحدة.
ما الذي تفرض عليه الولايات المتحدة ضرائب في عقارات دبي
دخل الإيجار
صرّح عن الإيجار في الجدول الخاص بالدخل الإيجاري من النموذج 1040. ويمكنك خصم التكاليف المتعلقة بالتأجير، مثل رسوم الخدمات ورسوم الإدارة والتأمين والإصلاحات وفوائد الرهن العقاري والاستهلاك. حوّل الدرهم إلى الدولار بطريقة ثابتة، مثل متوسط سعر الصرف السنوي لمصلحة الضرائب الأمريكية. والدرهم مربوط بالدولار عند 3.6725، لذا تقلبات العملة ضئيلة.
الإهلاك
تعامل القواعد الأمريكية العقارات المستخدمة خارج الولايات المتحدة بشكل مختلف. فالعقارات السكنية الأجنبية المؤجرة التي بدأ استخدامها بعد 2017 تُستهلك بطريقة القسط الثابت على مدى 30 سنة. بينما تُستهلك العقارات المؤجرة الأمريكية على مدى 27.5 سنة. ولا ينطبق الاستهلاك الإضافي، لذا يكون خصمك السنوي أصغر. ولا يمكن استهلاك الأرض، لذا تُحتسب حصة المبنى من السعر فقط. وتحدد مصلحة الضرائب الأمريكية فترات الاسترداد في منشور 527.
بيع العقار
ربحك هو سعر البيع مطروحاً منه أساس التكلفة. والأساس هو سعر الشراء مضافاً إليه بعض تكاليف الشراء، مطروحاً منه الاستهلاك الذي طالبت به. وإذا احتفظت بالعقار لأكثر من عام، يخضع الربح عادةً لضريبة الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل. وقد يدين أصحاب الدخل المرتفع أيضاً بضريبة صافي دخل الاستثمار البالغة 3.8%. ويمكن فرض ضريبة بسعر أعلى على جزء الربح المرتبط بالاستهلاك السابق.
لا تفرض دبي ضريبة على الأرباح الرأسمالية. وهذا يعني عدم وجود ضريبة محلية تُخصم من الفاتورة الأمريكية. يمكن لمحاسبك القانوني حساب المبلغ الدقيق.
الاتفاقيات والإعفاء من الضرائب الأجنبية
لا توجد اتفاقية ضريبية على الدخل بين الولايات المتحدة والإمارات. وعملياً، لا يفيد الإعفاء الضريبي الأجنبي كثيراً في عقارات دبي، لأن الإمارات لا تفرض ضريبة على دخل الأفراد. أما العقار المُدار من خلال شركة إماراتية فحالة مختلفة، لأن ضريبة الشركات البالغة 9% قد تنطبق. ويحتاج هذا الهيكل إلى استشارة منفصلة.
ما هي النماذج الأمريكية التي تنطبق على ملّاك العقارات في دبي؟
| نموذج | ما الذي يغطيه | الحد الأدنى والموعد النهائي |
|---|---|---|
| ملحق الإيجارات (النموذج 1040) | دخل الإيجار والمصروفات | أي دخل إيجاري |
| تقرير الحسابات الأجنبية (نموذج شبكة إنفاذ الجرائم المالية 114) | الحسابات المصرفية والمالية الأجنبية، مثل حساب مصرفي في الإمارات | قيمة إجمالية تتجاوز 10,000 دولار في أي وقت خلال العام. الموعد النهائي أبريل 15، مع تمديد تلقائي حتى أكتوبر 15. يُقدَّم إلكترونياً لدى شبكة مكافحة الجرائم المالية، وليس مع إقرارك الضريبي |
| النموذج 8938 (فاتكا) | الأصول المالية الأجنبية المحددة، بما في ذلك الحسابات الأجنبية والحصص في الكيانات الأجنبية | للمقيمين في الولايات المتحدة: 50,000 دولار في نهاية العام أو 75,000 دولار في أي وقت للمُقدِّم الفردي، و100,000 دولار أو 150,000 دولار للإقرار المشترك. للمقيمين في الخارج: حدود أعلى |
| نماذج الكيانات الأخرى | الشركات أو الصناديق الاستئمانية أو الشراكات الأجنبية التي تملك عقارات | يعتمد ذلك على الهيكل. اسأل محاسبك القانوني |
المنزل نفسه ليس عادةً أصلاً يجب الإبلاغ عنه في تقرير الحسابات الأجنبية أو النموذج 8938 عندما تملكه مباشرة. لكن الحسابات المرتبطة به كذلك. فالحساب الإماراتي الذي يتلقى إيجارك أو يدفع رسوم الخدمات يُحتسب ضمن الحدود. وإذا كنت تملك العقار من خلال شركة أجنبية، فقد يجب الإبلاغ عن حصة الملكية أيضاً.
قد تكون غرامات عدم تقديم هذه النماذج شديدة، حتى عندما لا تدين بأي ضريبة. قدّمها في موعدها.
هل يجب أن تشتري باسمك أم من خلال شركة؟
التملّك باسمك هو الطريق الأبسط لمعظم المشترين الأفراد. أما الشركة فقد تضيف تساؤلات تتعلق بضريبة الشركات الإماراتية وإبلاغاً أمريكياً إضافياً عن الكيانات الأجنبية. حدد الهيكل مع محاسبك القانوني قبل التوقيع، لأن تغييره لاحقاً قد يكون مكلفاً.
ضريبة التركات والهبات الأمريكية على عقارات دبي
تُدرج الولايات المتحدة ممتلكات المواطن حول العالم في التركة الخاضعة للضريبة، بما في ذلك العقارات الأجنبية. ولعام 2026، يبلغ مبلغ الإعفاء الأساسي الفيدرالي 15 مليون دولار للشخص الواحد. ولن يدين معظم الملّاك بضريبة التركات الفيدرالية. ومع ذلك، يُحتسب عقارك في دبي ضمن الإجمالي، وتضع بعض الولايات حدوداً أدنى بكثير. راجع صفحة ضريبة التركات لدى مصلحة الضرائب الأمريكية للاطلاع على القواعد الحالية.
لا تفرض دبي ضريبة على الميراث. ومع ذلك، تحدد قواعد الإرث المحلية من يرث العقار في دبي. اسأل محامياً عن وصية تشمل عقارك في الإمارات، حتى لا يواجه ورثتك إجراءات قانونية بطيئة.
مثال: كيف يُصرَّح عن عقار مؤجَّر في دبي
هذه الأرقام للتوضيح فقط. تُظهر كيف تترابط العناصر، لا ما ستدين به فعلياً.
| بند | افتراض |
|---|---|
| سعر الشراء | 1,800,000 درهم (نحو $490,000) |
| حصة المبنى من السعر | 80% (حوالي 392,000 دولار)، والباقي قيمة الأرض |
| الإيجار السنوي | 110,000 درهم (نحو $30,000) |
| رسوم الخدمات | حول $4,000 a year |
| رسوم الإدارة | 5% من الإيجار (حوالي 1,500 دولار) |
| الإهلاك السنوي | 392,000 دولار على مدى 30 سنوات (حوالي 13,000 دولار) |
| صافي دخل الإيجار المُصرّح عنه | حول $11,500 before mortgage interest and other costs |
يخفّض الاستهلاك دخلك الخاضع للضريبة سنوياً. كما يخفّض أساس التكلفة، ما يرفع الربح الخاضع للضريبة عند البيع.
قائمة تحقق للمشترين الأمريكيين لعقارات دبي
- تحدّث مع محاسب قانوني أمريكي قبل الشراء، واسأل عن هيكل الملكية.
- احتفظ بعقد الشراء وإيصالات الدفع وفواتير الرسوم. تُضاف معظم تكاليف الشراء إلى أساس التكلفة لديك.
- احتفظ بإثبات مصدر أموالك، للبنوك ولسجلاتك.
- سجّل الإيجار والمصروفات وسعر الصرف الذي تستخدمه كل عام.
- قدّم تقرير الحسابات الأجنبية إذا تجاوز مجموع حساباتك الأجنبية 10,000 دولار في أي وقت.
- تحقق من الحدود الخاصة بالنموذج 8938 كل عام.
- Report rent on Schedule E.
- أعدّ وصية تشمل عقارك في الإمارات.
أسئلة لطرحها على محاسبك القانوني
- هل أشتري باسمي أم من خلال شركة؟
- كيف أوزّع السعر بين الأرض والمبنى؟
- ما طريقة سعر الصرف التي يجب أن أستخدمها للإيجار والمصروفات؟
- هل تتجاوز حساباتي في الإمارات حدود تقرير الحسابات الأجنبية أو النموذج 8938؟
- كيف سيؤثر الاستهلاك على ضريبتي عند البيع؟
- هل أحتاج إلى خطة تركة لعقاري في دبي؟
الأسئلة الشائعة
هل عقارات دبي معفاة من الضرائب للأمريكيين؟
لا. لا تفرض دبي ضرائب على ملكية العقارات أو إيجار الأفراد أو الأرباح الرأسمالية. لكن مصلحة الضرائب الأمريكية لا تزال تفرض الضرائب على المواطنين الأمريكيين على دخلهم العالمي، لذا يجب الإبلاغ عن الإيجار وأرباح البيع.
هل أصرّح عن شقتي في دبي في تقرير الحسابات المالية الأجنبية؟
بشكل عام، لا. يشمل تقرير الحسابات الأجنبية الحسابات المالية الأجنبية، والمنزل الذي تملكه مباشرة ليس منها. وتُشمل حساباتك المصرفية في الإمارات إذا تجاوزت مع حساباتك الأجنبية الأخرى حد 10,000 دولار.
هل أدين بضريبة أمريكية إذا لم أؤجّر العقار؟
لا تدين بضريبة دخل على إيجار لا تحققه. قد تدين بضريبة على الربح عند البيع، ويُحتسب العقار ضمن تركتك. ويظل الإبلاغ عن أي حسابات أجنبية ذات صلة سارياً.
هل يمكنني خصم رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4%؟
تُضاف تكاليف الشراء عادةً إلى أساس التكلفة بدلاً من خصمها دفعة واحدة. اسأل محاسبك القانوني عن طريقة معالجة كل رسم.
هل توجد اتفاقية ضريبية بين الولايات المتحدة والإمارات؟
لا توجد اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي على الدخل. تُبلغ البنوك الإماراتية عن الحسابات المملوكة لأشخاص أمريكيين بموجب قانون فاتكا، لكن هذا الترتيب لا يمنح أي إعفاء ضريبي.
تخطط للشراء؟ اقرأ دليلنا خطوة بخطوة حول كيف يمكن للمواطن الأمريكي شراء عقار في دبي، ثم احجز مكالمة أو اجتماعًا أو راسلنا عبر واتساب على +971 58 253 1511. نعمل جنباً إلى جنب مع محاسبك القانوني، لتكون أرقامك صحيحة من البداية.
هذا الدليل معلومات عامة، تمت مراجعته آخر مرة في أكتوبر 2026. وهو ليس استشارة قانونية أو ضريبية، ولا تقدم ثرون للعقارات استشارات ضريبية. تتغير القواعد الضريبية، لذا أكّد كل نقطة مع مختص ضرائب أمريكي مؤهل. المصادر: صفحة تقرير الحسابات الأجنبية لدى مصلحة الضرائب الأمريكية, صفحة النموذج 8938 لدى مصلحة الضرائب الأمريكية, نشرة مصلحة الضرائب الأمريكية 527, صفحة ضريبة التركات لدى مصلحة الضرائب الأمريكية، وتحليل ثرون بروبرتيز.
جرّب أدوات العقارات المجانية في دبي لدينا
تحدث مع متخصص عقارات في دبي
تأسسنا كوسيط عقاري مرخّص منذ 1988. أخبرنا بما تبحث عنه، أو احصل على تقييم مجاني استناداً إلى الصفقات المسجّلة.
