Если вы следили за новостями последние три недели, то знаете, что мир изменился. Конфликт между Ираном и Израилем, который сейчас вступает в третью неделю, прокатился ударной волной по всему Ближнему Востоку. И впервые за много лет Дубай ощутил этот удар.
С конца февраля, когда в регионе начались и стремительно эскалировали удары и ответные удары, почва под некогда неудержимым рынком недвижимости Дубая пошатнулась. Миф о «безопасной гавани», на котором держался многолетний рост, сейчас проверяется в режиме реального времени.
Что показывают цифры на самом деле
Общий индекс Dubai Financial Market снизился более чем на 20% от февральского максимума, технически войдя в зону медвежьего рынка. С начала конфликта индекс потерял более 18% своей стоимости. Акции компаний недвижимости пострадали сильнее всего, снизившись почти на 18%, что делает их худшим по динамике сектором..
На рынке физической недвижимости спад очевиден. По данным Goldman Sachs, общий объём сделок в первой половине марта снизился на 51% по сравнению с предыдущим месяцем с начала конфликта. Вторичный рынок пострадал особенно сильно: объём сделок с виллами сократился на 89% в годовом выражении.
Понедельная разбивка:
| Неделя | Стоимость сделки | Количество сделок |
|---|---|---|
| Фев 23 – мар 1 | 20.72 млрд AED | 5,473 сделок |
| Мар 2 – Мар 8 | 10.37 млрд AED | 3,038 сделок |
| Изменить | ↓ 49.9% | ↓ 44.5% |
Источник: Gulf Business / данные DLD
Почему это происходит
Вот важный контекст: 1 марта 1 года дроны атаковали Международный аэропорт Дубая, повредив терминал и временно остановив работу. Последующие удары near Dubai International Financial Centre.... Для города, построенного на стабильности и безопасности, эти события были беспрецедентными.
По словам одного аналитика, это не фундаментальный пересмотр цен в экономике Дубая — это«реакция, обусловленная рисками» . Инвесторы встревожены. Ощущение неуязвимости пошатнулось. А когда меняется восприятие, рынки реагируют.
Акции Emaar Properties, застройщика Burj Khalifa, упали почти на 40% с начала конфликта. Другие застройщики последовали их примеру. Но вот что не пишут в заголовках:это в основном вопрос настроений, а не платёжеспособности.
Разрыв в капитале: настроения против реальной экономики
Спустя две недели после начала конфликта между физическим рынком недвижимости Дубая и его листинговыми акциями возник заметный разрыв..
| Показатель | Неделя 1 после конфликта | Неделя 2 после конфликта | Изменить |
|---|---|---|---|
| Стоимость построенной недвижимости | Dhs 7.31B | Dhs 8.26B | ↑ 13% |
| Объём сделок | 2,774 сделок | 4,327 сделок | ↑ 56% |
| Индекс недвижимости DFM | Резко снизилась | Вниз13.8% | Продолжающееся снижение |
Источник: The Real Estate Reports / Gulf Business
Хотя физические сделки резко восстановились во второй неделе марта, Dubai Financial Market продолжал переоценивать риски. Это подчёркивает растущий разрыв между акциями, движимыми настроениями рынка, и сделками с недвижимостью «реальной экономики».
Продажи новостроек по-прежнему занимают«львиная доля»активности, что составляет 63% стоимости built-up недвижимости на Week 2 и служит структурной опорой рынка. Нормализация регистраций ипотеки, которые почти удвоились до 1,053 на Week 2, говорит о том, что«система жизнеобеспечения» отрасли остаётся неизменной .
Чтобы получать срочные выгодные предложения каждый день, подпишитесь на наш канал в WhatsApp
Надёжная основа
Несмотря на волатильность, экономические основы Дубая остаются на удивление крепкими. S&P недавно подтвердило рейтинг UAE AA со стабильным прогнозом и исключило возможность обвала рынка недвижимости по сценарию 2008, если острая фаза конфликта продлится до четырёх недель..
Ключевые факторы:
Однако«существенная коррекция»не исключено, если конфликт продлится более четырёх недель. Чем дольше продлится конфликт, тем заметнее может стать любое снижение.
Влияние строительства:
- Затраты на сырьё могут вырасти из-за изменения маршрутов и роста цен на доставку и топливо
- Наличие строительных материалов может стать проблемой, если Ормузский пролив останется закрытым
- Возможна отмена некоторых проектов, особенно у застройщиков, которые недавно запустились без существенных предварительных продаж.
Что это значит для покупателей
Вот что становится интересным для внимательных наблюдателей.
Когда рынки реагируют эмоционально,появляются возможности.Пена сходит. Премиальное ценообразование периода бума проходит проверку. И, что важнее всего,на рынке начинают появляться мотивированные продавцы.
По сообщениям, европейские инвесторы, встревоженные близостью конфликта, готовызначительное снижение стоимостидля выхода из позиций. Сообщается, что некоторые готовы снизить цену на 50%, чтобы выйти с рынка. Это не вынужденные продажи из-за обращения взыскания; это стратегические выходы осторожного капитала. Для покупателей с терпением и ликвидностью это создаёт окно возможностей.
На что обращают внимание эксперты-инвесторы:
«Конфликт внёс осторожность», — отметили в S&P, — «но мы ожидаем замедления объёмов сделок на рынке недвижимости Дубая и снижения цен на жилую недвижимость, но не обвала».
Окно возможностей открывается
Это момент, когда формируются инвестиционные портфели. Покупатели, которые приходят в периоды неопределённости — когда других парализует страх, — выглядят блестяще, когда цикл меняется. А он всегда меняется.
Историческая справка:
- 2024 Наводнение в Дубае: сделки ↓ примерно на 19% м/м → восстановление
- Ноябрь 2024, конфликт Иран–Израиль: сделки ↓ примерно на 32% к предыдущему месяцу → восстановились
- Июнь 2025: сделки ↓ ~17% м/м → восстановление
Каждое потрясение открывало окно для покупки. Каждое окно закрывалось.
Ключ — найти сделки до того, как они исчезнут. Мотивированные продавцы не рекламируют свои объекты широко. Лучшие возможности возникают тихо, между сторонами, которые понимают истинную динамику рынка.
Как отметил один из генеральных директоров финансово-консультационной компании:«Если конфликт затянется, наиболее вероятным итогом станет сохранение волатильности, а не устойчивое падение рынка» .
Найдите выгодные предложения, пока они не закончились
Мы ежедневно отслеживаем рынок, отсеиваем шум и выявляем подлинные сделки с продавцами в затруднительном положении
Мы ежедневно публикуем срочные сделки. Свяжитесь с нами в WhatsApp по срочным сделкам
Попробуйте наши бесплатные инструменты для подбора недвижимости в Дубае
Свяжитесь со специалистом по недвижимости Дубая
Лицензированный брокер с 1988 года. Расскажите, что вы ищете, или получите бесплатную оценку на основе зафиксированных сделок.
