Дубай значительно смягчил правила визового режима, связанные с недвижимостью, в 2026. Наиболее заметно то, что отменён минимальный порог в AED 750,000 для 2-летней визы инвестора для единоличных собственников и упрощены требования к ипотеке для 10-летней Золотой визы. Эти изменения делают получение вида на жительство через недвижимость проще и дешевле, что повышает спрос на небольшие объекты, сделки на этапе строительства и совместное владение.
Перепроверьте информацию перед принятием решения. Источники расходятся во мнениях относительно того, как работают некоторые из этих правил, особенно в вопросе того, как заложенная недвижимость или объект на стадии строительства учитываются при проверке на соответствие порогу AED 2 млн для Золотой визы. Мы обновили это руководство в октябре 2026 года, чтобы отразить это. Уточните действующее правило у GDRFA Dubai, Департамент земель Дубая или лицензированный иммиграционный консультант, и получите это в письменном виде до покупки для визы.
Визы при покупке недвижимости в Дубае: кратко
| Особенность | Инвесторская виза на 2 год | Золотая виза на 10 лет |
|---|---|---|
| Минимальные инвестиции | Минимума нет (единственный собственник) / AED 400,000 (совместное владение) | AED 2,000,000 |
| Тип недвижимости | Готовое жилое помещение в Дубае | Любая недвижимость в ОАЭ (готовая или на этапе строительства) |
| Ипотека | N/A | Допускается, однако источники расходятся в способе расчёта (оценка, уплаченная сумма или тест 50%) |
| Новостройки | Нет | Сообщается, что да, но источники расходятся (стоимость на момент покупки или уплаченная сумма) |
| Совместное владение | 400,000 AED на каждого совладельца | Доли должны составлять AED 2M+ (действуют правила) |
| Возобновляемая | Да (2 лет) | Да (10 лет) |
| География | Только Дубай | По всей ОАЭ |
1. Виза инвестора в недвижимость на 2 лет (Дубай)
Это возобновляемый 2-летний вид на жительство, связанный с владением недвижимостью в Дубае.
Ключевые обновления: 2026
| Изменить | Old Rule | Новое правило (2026) |
|---|---|---|
| Минимальная стоимость (единственный владелец) | AED 750,000 | Удалено |
| Совместное владение | Неясно | 400,000 AED на каждого совладельца |
| Тип недвижимости | Сдано, фригольд | Тот же |
| Ипотека | N/A | N/A |
Условия:
- ✅ Готовый жилой объект в Дубае
- ✅ Правоустанавливающий документ DLD
- ✅ Сохранение недвижимости в течение срока действия визы
- ✅ Пройдено медицинское освидетельствование
- ✅ Действующее медицинское страхование
- ✅ Стандартные иммиграционные требования
Почему это важно для инвесторов
| Следствие | Impact |
|---|---|
| Теперь доступны и меньшие бюджеты | Студии и 1-спальные апартаменты стоимостью до AED 750,000 теперь дают право на 2-летний вид на жительство |
| Структурированное совместное владение | Правило долевого владения от AED 400,000 позволяет инвестировать совместно с получением визы |
| Более широкий круг покупателей | Объекты начального уровня становятся привлекательнее для получения визы, поддерживая спрос на аренду и ликвидность на вторичном рынке |
Ключевая возможность:Объекты в районах среднего сегмента (JVC, Dubai Silicon Oasis, International City) сейчас предлагают и доступную цену, и право на получение визы.
2. 10-летняя золотая виза ОАЭ (через недвижимость)
Флагманская программа долгосрочного проживания, действует 10 лет с возможностью продления.
Основные правила 2026
| Изменить | Old Rule | Новое правило (2026) |
|---|---|---|
| Порог входа в инвестиции | AED 2M | AED 2M(без изменений) |
| Правило ипотеки | Оплата 50%+ сразу (от AED 1 млн) | Сообщалось об удалении— источники расходятся во мнениях о том, как теперь учитывается ипотека |
| Возможность покупки новостроек | Неясно | Сообщено: да— источники расходятся в оценке стоимости при покупке или сумме выплат |
| География | По всей ОАЭ | По всей ОАЭ |
Ключевые документы:
- Титульные документы / Oqood
- Банковское разрешение NOC (для объектов в ипотеке)
- Оценка (при необходимости)
- Паспорт, фотографии, медицинская справка, страховка
Почему это важно для инвесторов
| Следствие | Impact |
|---|---|
| Более удобное использование кредитного рычага | Инвестиция от AED 2 млн с ипотекой без необходимости вносить 50% наличными сразу |
| Пути покупки новостроек (на этапе строительства) | Проекты от AED 2 млн+, подходящие под Золотую визу, с ранним планом платежей |
| Эффективность капитала | Инвесторы могут диверсифицировать портфель и одновременно получить 10-летний вид на жительство |
Оговорка:Источники расходятся во мнениях о том, как учитывается объект, находящийся в ипотеке. Некоторые говорят, чтоОценка DLDдолжна достичь AED 2 млн, а другие считают, чтосумма, которую вы уже оплатилиобязательно. Уточните действующие правила перед покупкой.
Как изменения 2026 влияют на вашу инвестиционную стратегию
1. Покупки на входном уровне становятся более привлекательными
| Factor | Impact |
|---|---|
| Цена AED 750,000 снижена | Студии и 1-спальные апартаменты в JVC, DSO и International City теперь доступны для получения визы |
| Более высокий спрос | Конечные покупатели и мелкие инвесторы учитывают преимущества получения резидентства |
| Лучшая ликвидность при выходе | Объекты, подходящие для визы, привлекают более широкий круг покупателей |
Точка действия:Ориентир — объекты стоимостью менее 750 тыс. AED в районах среднего сегмента для программы 2-летней визы.
2. Совместное владение и соинвестирование становятся всё популярнее
| Сценарий использования | Структура визы |
|---|---|
| Совместное владение с друзьями и семьёй | 2 инвестора × 50% доли в объекте стоимостью AED 800 тыс.–1 млн = оба соответствуют условиям на 2-летнюю визу |
| Небольшие фонды/SPV | Структурированное совладение: каждая доля от AED 400,000 |
Риск:Убедитесь, что правоустанавливающий документ (title deed) чётко отражает долю каждого собственника; неофициальные договорённости могут не соответствовать требованиям иммиграционной службы.
3. Сделки с ипотекой для Золотой визы более эффективны с точки зрения капитала
| Что это даёт | Как |
|---|---|
| Диверсификация портфеля | Используйте заёмные средства, чтобы достичь AED 2M+, сохранив капитал для других активов |
| Стратегии, ориентированные на денежный поток | Ориентируйтесь на объекты с более высокой доходностью, используйте арендный доход для обслуживания ипотеки и получите вид на жительство на 10 лет. |
Оговорка:По сообщениям, правило 50% отменено, однако это не гарантирует автоматического одобрения, а источники расходятся в том, как теперь работает проверка. Уточните это у ведомства.
4. Инвестиции в новостройки получают бонус к резидентству
| Стратегическое использование | Как |
|---|---|
| Поэтапные платежи до AED 2 млн | Структурируйте покупки новостроек так, чтобы совокупные выплаты превысили AED 2M |
| Предварительная продажа зарубежным покупателям | Проекты, предлагаемые как «подходящие для Золотой визы при оплате от X%» |
Кому эти изменения важнее всего?
| Профиль покупателя | Релевантность |
|---|---|
| Инвесторы с небольшим и средним бюджетом (AED 400 тыс.–1 млн) | Виза на 2 год теперь распространяется и на гораздо меньшие квартиры |
| Инвесторы с использованием заёмных средств, ориентированные на суммы от AED 2 млн | Золотая виза становится более эффективной по капиталу благодаря гибким условиям ипотеки |
| Соинвесторы и семейные группы | Правило AED 400,000 на долю позволяет получить несколько виз на один объект |
| Застройщики и агенты | «Право на визу от AED 400k за долю» или «Новостройка для Golden Visa» в качестве маркетинговых предложений |
Пошагово: как использовать новые правила при следующей покупке
Для 2-летней инвесторской визы
| Шаг | Действие |
|---|---|
| 1 | Выберите готовое жильё в зоне свободного владения в Дубае |
| 2 | Убедитесь, что титульный документ DLD оформлен на ваше имя (или чётко определены доли совладельцев) |
| 3 | Проверьте структуру владения: единоличный владелец (без минимума) / совладелец (от AED 400,000 на долю) |
| 4 | Подготовьте документы: паспорт, правоустанавливающий документ, фото, медицинскую справку, страховку, NOC |
| 5 | Оформляйте через каналы DLD/иммиграции и сохраняйте право собственности на весь срок визы |
Для получения Золотой визы на 10 лет
| Шаг | Действие |
|---|---|
| 1 | Целевая сумма покупки от AED 2 млн (по одному или нескольким объектам) |
| 2 | Выберите: наличные, ипотека или новостройка (подтвердите в письменном виде, как ваша структура засчитывается в AED 2 млн) |
| 3 | Соберите документы: правоустанавливающие документы/Oqood, банковское разрешение NOC, паспорт, медицинскую справку, страховку |
| 4 | Подать заявку через официальный инвесторский сервис Золотой визы |
Распространённые ошибки, которых стоит избегать
| Ловушка | Реальность |
|---|---|
| Путаница между 2-летней визой и золотой визой | Снятие AED 750,000 применяется к 2-летней визе Дубая, а не к Золотой визе AED 2 млн |
| При условии, что совместное владение возможно | Каждый совладелец должен иметь зарегистрированную долю ≥ AED 400,000, чтобы получить право на 2-летнюю визу |
| Предположение, что ипотека всегда учитывается | Некоторые источники утверждают, что учитывается только уплаченная сумма, поэтому объект за AED 3M при оплаченных AED 500k может не подойти. Сначала уточните это правило. |
| Покупка в районах, не подходящих под требования | Виза Дубая на 2 год требует титула собственности Дубая в определённых зонах фригольда |
Итоговый вывод
Изменения визовых правил для недвижимости 2026 делают получение резидентства в Дубае доступнее, чем когда-либо:
| Тип визы | Главный вывод |
|---|---|
| Инвесторская виза на 2 год | Объекты стоимостью менее 750 тыс. AED теперь доступны для получения визы; совместное владение оформляется из расчёта 400 тыс. AED за долю |
| Золотая виза на 10 лет | Сообщается о смягчении правил ипотеки; условия ипотеки и новостроек различаются в зависимости от источника, поэтому уточняйте перед покупкой |
Для инвесторов:
- ✅ Объекты начального уровня привлекательны для получения визы
- ✅ Совместное владение позволяет получить несколько виз на основе одного объекта
- ✅ Сделки с ипотекой для Золотой визы более эффективны с точки зрения капитала
- ✅ Новостройки могут подойти для оформления золотой визы (сначала уточните требования)
Вопрос не в том, что:
«Могу ли я позволить себе недвижимость, дающую право на визу?»
Это:
«Как структурировать инвестицию, чтобы максимизировать преимущества резидентства и одновременно оптимизировать доходность?»
Хотите структурировать инвестицию для получения права на визу?
Если вас интересует инвесторская виза на 2 год или Golden Visa на 10 года, мы поможем с оформлением.
Мы предлагаем бесплатную консультацию на основе данных по следующим вопросам:
- ✅ Объекты, подходящие для визы на 2 лет (варианты от AED 750k)
- ✅ Варианты для Золотой визы от AED 2 млн (наличные, ипотека, схемы новостроек)
- ✅ Схемы виз при совместном владении
- ✅ Стратегии формирования портфеля для визы и доходности
WhatsApp +971 58 253 1511и упомяните «Анализ визы по недвижимости».
Мы предоставляем аналитику — решение принимаете вы.
Источники: Департамент земель Дубая, Федеральное управление ОАЭ по идентификации и гражданству, аналитика Throne Properties.
Попробуйте наши бесплатные инструменты для подбора недвижимости в Дубае
Свяжитесь со специалистом по недвижимости Дубая
Лицензированный брокер с 1988 года. Расскажите, что вы ищете, или получите бесплатную оценку на основе зафиксированных сделок.
